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文旅地产的发展趋势、问题及盈利模式分析

  目前中国房地产去库存的压力大,传统旅游产业更是结构性供给不足,一方面高品质、精品旅游产品供不应求;另一方面,因为旅游投资热度过于集中在酒店、旅游地产、低品质景区,普遍存在“缺情怀、少特色,市场吸引力不足”等现象,最终造成了很多资源的闲置。

  从市场的需求角度来看,中国人从城居生活的1.0时代线时代,大量休闲度假需求应运而生。伴随着城市化迅猛发展,都市人的休闲度假需求,急需有品质、有情怀、有特色的休闲度假产品来释放巨大的市场需求,因而大众观光旅游产品的发展也已经由资源导向型逐步发展为现在的生活方式导向型。

  两大产业供给侧改革和市场需求释放的驱动力,文旅市场迎来了一个蓬勃发展的时期。目前世界主要大国和经济体如美国、俄罗斯、日本和欧盟国家都已纷纷把发展文化产业与旅游业上升为国家战略性产业。文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”,其核心是“文旅”而不是“地产”,其产品形式是“文旅产品体验和服务”而不是“房屋供应”。

  首先,表现为供需不均,结构性过剩与结构性短缺并存,高水平、高质量供不应求,而低水平、低质量供过于求;

  文旅地产开发过程中的两大难点:一是必须要有大的资金投入,这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出“的领域;二是商业模式的设计和品牌的塑造,一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品,塑造获取优惠资源的企业和产品品牌,形成可持续发展的运营模式。

  我们现在看到国内旅游地产的发展还处在一个初期阶段,与国际上有很大差距,大致表现在四个方面:旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点、市场广泛特点。这种比较的意义在于感受差异及意识问题,并不是说什么都需要跟国外一致。

  那么如何解决开发难点?我们认为:文旅地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面:良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。

  第二个是文化的需求,我们认为现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征,要满足文化的需要,项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。

  所以,当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞,文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。天时、地利、人和均已具备,文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。

  目前,我国的文旅地产分为五大类型主题游乐型、景点依托型、民俗小镇型、度假酒店型以及文创产业园型。

  这一模式的佼佼者华侨城已经开始了全国布局,并有了众多仿效者,摩天轮、云霄飞车、装,在大江南北风靡起来。不过,由于规模庞大、硬件设施投入颇巨、后期运营维护也是天价,对开发商前期资金筹措能力和后期运营管理能力有很高要求,且资金沉淀较多,所以涉足的房企较少。

  相比自我造血功能强大的迪士尼,我国的主题游乐型旅游地产仍是小巫见大巫。用主题公园带动配套商业和地产项目是这一派别的主要模式,温泉、高尔夫、滑雪等休闲运动主题的项目也与此异曲同工,“观澜湖模式”即为代表。

  优势:这种模式深受地方政府欢迎,低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现,使现金流很容易得到平衡。

  短板:必须有持续的市场热情作支撑,随着迪士尼、环球影视城等海外势力的入侵,以及政府和市场对这一司空见惯的旅游形态的热情下降,门票收益、衍生品收入、房地产项目销售都受到了一定影响。

  未来趋势:如何持续地留住游客,用链条和聚集效应来延续旅游消费是重点,融入文化秀是其中的一个必然选择;利用最新的网络与科技也是一个重要的手段,不再大而全,追求小而美,例如愤怒的小鸟这种“O2O”的联动效应。

  他山之石:迪士尼神话,沃尔特迪士尼公司经过90多年的不断发展,现已成为业务覆盖影视娱乐、主题公园、媒体网络和玩偶商品等多个领域、年收入达500多亿美元的世界娱乐王国。不同于国内主题游乐市场主要靠门票加配套房地产项目的收入结构,迪士尼拥有源源不断的“输血”渠道和“伦次收入”。

  这是一度被批评为利用旅游的幌子疯狂圈地的一派,尝试这一兵刃的多数是传统地产领域杀过来的“土豪”。鬼斧神工的自然资源永远是稀缺的。动辄数十亿元的高额投入,数千亩的拿地规模,但最关键的还是如何协调地产和旅游产业比例的问题。占据大量土地和自然资源的项目如何实现土地集约化利用?超级大盘如何避免空城现象?仅仅是城市地产简单复制为“海景房”、“山景房”还是提供一个真正的休闲度假投资产品?这对赚惯了快钱的传统房企提出更大的考验,如果还是快产快销的“三板斧”,势必不能长久。

  典型代表:万达集团、港中旅集团、中坤集团、保利地产、雅居乐地产、恒大集团、中信地产、世纪金源集团等。

  优势:通过品牌开发企业在景点周边所做的优质商业生活配套,很容易给一个景点和周边欠发达地区带去生机与活力。

  短板:由于过分依赖住宅销售,很多山水超级大盘沦为空城鬼城;高耸的城市建筑破坏了自然景致,这种建设与破坏之间的悖论是最值得警惕的。

  未来趋势:赋予自然资源更多的魅力,在原有的旅游资源之上打造更多多样性的产品,适当融入一些更和谐的体验性文化商业设施。

  他山之石:阿尔卑斯滑雪度假区,几经自然演变和规划调整,已经有数百年历史的阿尔卑斯山度假小镇俨然一幅梦幻般的童话仙境。很多当地的原著居民购买了私人土地产权后建造几座木屋别墅对外经营,整个小镇的别墅外形丰富生动。与中国不同的是,这里有浓厚的滑雪文化,滑雪业态已经很发达,在一个旅游小镇逐渐成型后,滑雪的服务功能转变,形成了一个以服务为导向的旅游小镇。

  剑之中蕴藏的文化、故事和技艺,已经成为了一种艺术,而不仅仅是一种纵横沙场的兵刃。厌倦了大都市生活压力和喧闹的人们,越来越多选择在一个小镇发呆几日,享受那里的淳朴与恬静。

  目前,国内已经形成了安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇等一批文化旅游古镇。良性的文旅小镇运营,应该是与居民市井文化浑然一体的作品,而不仅是一片没有语言的商业味浓重的建筑。在欧洲及东南亚很多旅游小镇,政府主导、企业担纲、居民参与的生态体系非常完善,而我国更多是地方政府与企业的一厢情愿之举,能否把握好开发节奏和保证其有血有肉尚难作定论。

  优势:文物遗存、特色民风民俗和悠闲的古镇生活,可以为旅游开发**加分,开发者往往不需要规模巨大的硬件投入,而是更多的软性投入。在城镇化趋势下,更多特色迥异、各具千秋的文旅小镇将会被挖掘出来,市场机会巨大。

  短板:对于古建筑古文物、原生态民俗文化的保护会令所有开发者都很头疼,另外与本地居民的沟通也会是一个障碍,开发者如何解读、升级文旅小镇的历史文化价值对自身能力要求更高。

  他山之石:英国温莎小镇王室文化遗响,温莎小镇是英国最著名的王室小镇,位于伦敦近郊,以温莎古堡闻名。镇上的人们生活惬意,传统英式住宅随处可见。虽然大街小巷终年被来自世界各地的游客挤满, 但这里的生活却依然轻松愉快。街旁购物区的商品琳琅满目,累了的话就到泰晤士河畔的咖啡馆或小酒吧歇歇脚,或者漫步于温莎公园的绿地与森林之中度过一个国王般的闲适下午。

  十八般武艺,以弓弩始,正如度假酒店一般,解决的是旅游度假最基本的住宿问题,在其他三个模式中也常常包含。但不同于传统综合体开发的盈利模式,这类度假酒店并不通过其他类型地产项目来弥补经营缺口,更多在于产业链各个端点的交易,实现独立生存发展,这如同弓弩一样,自成一派。未来不久,这类产品集中的爆发或将带动分时度假酒店产权交易活动的活跃。

  优势:在传统度假酒店可以满足基本居住生活需求之外,这类产品有更多的艺术、文化元素,拍卖、、会议、影视等多样的收入渠道和灵活的租售方式使得企业不需要再进行住宅开发即能保证收益,在跑马圈地的旅游地产高峰期实现了小而精的成功。

  短板:对企业长期持有运营的能力、耐心以及综合性资源整合的能力要求极高,尤其是自持带来的资金压力不可忽视,很多传统地产企业往往难以承受。另外,文化的差异、经济发展的周期等元素也很容易影响这种模式的稳定性。

  未来趋势:金融化的操作是必然趋势,如与金融产品的结合、酒店产权交易等,另外,这类高端度假酒店必须瞄准全球市场,走向海外也无可避免。

  他山之石:RCI(国际分时度假交换公司),目前全球最大的分时度假公司是国际分时度假交换公司RCI,总部设在美国印第安纳州。其在全世界90个国家拥有3500个分时度假村,会员家庭超过250 万。同时,近几年市场上又崛起了一批新的以开发为主的分时度假网络公司,如SUNTERRA公司,不但经营交换业务,而且自己开发并销售产权酒店。

  全称文化创意产业(Cultural and Creative Industries),是一种在经济全球化背景下产生的以创造力为核心的新兴产业,强调一种主体文化或文化因素依靠个人(团队)通过技术、创意和产业化的方式开发、营销知识产权的行业。

  文化创意产业主要包括:广播影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢、服装设计、软件和计算机服务等方面的创意群体。

  文化创意产业在各国定义不同,有称为文化产业、创意知识产业、内容产业等。世界大力推动创意产业的国家有英国、韩国、美国、日本、芬兰、法国、德国、中国、意大利、澳洲、新西兰、丹麦、瑞典、荷兰、比利时和瑞士等。中国近几年在文化艺术市场蓬勃、公共展演场地加大建设(如国家大剧院、798艺术区)等,除在既有制造业的优势下寻找出路外,也开始重视文化创意产业的发展。

  其主要的发展方向即其所做事情有:以旅游为龙头的文化产业发展方式;发展国有的广电集团、电影集团、广播电视集团、新闻出版集团、演出集团等;发展创意产业。

  一个成功的文旅地产项目,往往都具备“概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链、整合为网”这五个因素,通过它们的有机结合,既保证项目的近期的成功,又可以获得持续的发展。

  第一,概念为王,通过对生态、文态、业态、形态的提炼,凝练形成项目和产品的独特概念,成为核心吸引力。

  第二,休闲为体,不同于常规地产,文旅地产需要配置大量的休闲设施,营造休闲的环境和氛围,成为让游客呆得下、呆的久的主要法宝。

  第三,文化为魂,文化是点亮旅游地产的灵魂,通过文化符号、文化演艺、文化特色的体验,为文旅地产形成独特的标签。

  第四,产业为链,通过“销售住宅+经营商业+游客活动的业态共生、人群共享,形成完善的产业链条,甚至可以打通一二三产业关系,形成联动组合,从而设计成为一个共生的平台。

  第五,整合为网,这是一个跨界与整合的时代,只要与文旅地产生态圈相关联的,都可以大力整合,通过整合不断了解其实质,并最终会选择价值取向高的部分自己来做,从而积淀自己的品牌,在未来,拼的不仅仅是智力、实力,还有整合力。

  我们认为:文化旅游地产正进入快速发展的战略机遇期,群雄逐鹿,百花争艳,如何在此中脱颖而出?总结起来就是:给旅游插上文化的翅膀,让策划植入战略的芯片。

  先规划后建设,已经成为地产开发的行业标准和规定动作。但很多项目的失败恰恰是因为策划的缺位,缺少一枝独秀的找魂。

  首先“找魂”,就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向,基于城市高度、文化高度、生态高度的结合,寻找项目最长的长板。找魂不是提缺乏支撑的庞大概念,也不是提另类而缺少内容的概念。找魂的关键是打通四度,即“定位有高度,功能有广度,产品创新有深度,和所有元素要建立关联度”。

  比如我们做龙顶山生态谷要找生态的高度。从战略上,“一枝独秀”是长板理论,任何项目都要找到自己的核心卖点,充分张扬。只有清楚了“魂”在哪里?个性在哪里?核心竞争力在哪里?可持续发展依凭的东西在哪里?项目才有了唯一性、排他性、权威性的东西,就是必须要找到项目的“魂”。这种找魂的能力正是我们的核心能力之一。

  其次,通过专业的策划机构,按照承上启发,左右逢源的思路,充分发挥变压器的转换效应,拿出一个科学的策划方案,指导项目规划设计运营;策划主要解决“定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式”五大问题,从而大幅度提升项目在政府、市场方面的关注和吸引,塑造企业良好口碑和品牌效应。

  接下来是通过规划对策划既定的思路进行定量化,将产品按照专业的技术规范和要求,进行空间落地和设计,有了策划之后,这时的规划就有神了,有魂了,有个性化了。

  规划科学是最大的效益。规划很重要,比想象的更加重要。一部好的规划不仅可以帮助判断土地的价值,增加谈判资本,更能为项目今后发展的商业模式、业态布局明晰一个方向。所以用心用情创造感动、创造美好、创造作品,这是阳学文诗意建筑设计公司一直以来信念和宗旨。

  一个文旅地产项目真正要做好,不仅仅要展示情怀,表达创意,更要考虑资本、考虑盈利、考虑可持续发展等问题。

  在文旅地产的规划建设中,以生态为基,生态是现在文旅地产发展的基础,有生态的运用大生态,像我们策划设计的安徽宿州龙顶山生态谷,每一个房间都是可以看见山水的,没有环境的也在营造小的微生态环境。以形态为体,建筑形态的设计,建筑形态的天人合一,道法自然;以文化为魂,最关键就是如何渗透,让文化体现在项目的各个环节要素以及景观、建筑服务设施之中,以各种各样形式的实景演艺、情景体验,贯穿整个项目,对一个项目实现内涵的提升;以业态为本,提出要有吸引链,人为什么会来?人吸引来以后做什么?以人为本,根据需要配套业态,包括生活型产业配套、消费型业态设计以及文化、运动、娱乐的业态产品,延长游客的停留时间,增加游客黏性,挖掘延展链价值,延展一些能够收回成本、盈利空间比较大的项目。

  最后是整合投资者,实现资源的有效整合和项目的快速推动,拟定具体工作计划,把这个“魂”具体落实下去,推动下去,最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。

  实践表明,将生地变成熟地的最佳办法,就是建设高尔夫球场,其对于休闲地产的带动作用极其明显,除了球场本身拥有极好的景观资源外,更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台,能够引发高端休闲人群的聚集,凸显品质性,从而带动了休闲地产的价值提升,并为休闲地产的销售创造优越基础,国内形成了以观澜湖高尔夫、富春山居高尔夫、春城高尔夫为代表的多个经典案例。

  由于地块规模与政策压力的限制,高尔夫庄园模式未来的趋势,已经不再是球场规模的比拼,而在于主题化的创新,即赋予球场一种独特的文化主题,并围绕这一主题营造一种独特的景观意境,使球场不仅具有一般的功能与景观,更有不可复制的特色文化内涵,其吸引力与竞争力必定超越常规球场,从而为休闲地产创造更大的附加值,如富春山居高尔夫以黄公望的《富春山居图》为意境打造蓝本,形成了国内少有的文化型高尔夫,在亚洲市场也颇负盛名。

  温泉,是最具带动力的休闲引擎,已经成为全国休闲开发的超级热门,它对休闲地产的开发具有突出的作用。“以特色温泉水疗产品为吸引,以会议度假酒店为核心,带动先售后租的温泉地产开发”的“温泉会都”模式在市场取得了巨大的成功。其原因有三:

  悦榕庄酒店、安缦酒店在中国市场上取得了巨大的成功,并且正以稳健的速度持续扩张。究竟是什么原因让它们如此受青睐?文化的魅力!以生态别墅或古村落为载体,强调与自然环境的和谐,与本土文化的融合,在一种独特的文化意境里享受时尚度假的奢华体验,这种低调的奢华获得了世界范围内许多高端休闲人群的极大认可,造就了一批忠实的“全球粉丝”。

  尽管这两家酒店的重点不在地产开发,但阳学文诗意建筑设计公司认为,这些具有鲜明文化主题的精品度假酒店,其文化意境的地域性、其低调奢华的特色性、其时尚浪漫的品质性,一定对休闲地产的开发有着突出的带动作用。

  通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起,创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心休闲Mall,以此带动写字楼和住宅地产的开发,此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块,如万达广场。

  主题文化小镇,主要是古镇、古街区,或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇,以小镇为载体,构建文化休闲平台,提升吸引力,进而带动小镇外围的休闲地产,如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式,已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。

  主题公园带动模式,以华侨城和迪斯尼为代表,以游乐园带动休闲地产开发,已经成为业界经典,但需要强大的开发资金、品牌效应与运营管理等多方位支持,进入门槛较高,并非每一个企业都能够操作。

  休闲景区带动模式,以安徽某木屋村度假区为代表,通过中国最大的珍稀乡土树木园的打造,以木屋为特色,带动木屋休闲地产的开发,获得了市场的青睐。此类模式,以稀缺性资源的占有或者打造为前提,投入相对较大,然而一旦开发成功,其开发效益回报将会非常可观,并对城市总体休闲水准也是一个巨大提升。

  除了以上几种模式外,还有许多大型项目往往将几种模式综合起来,形成一个“多元休闲综合体”模式。东部华侨城立足生态基础,以多元文化为内涵,将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演绎项目综合起来,构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴,最终有力带动休闲地产板块天麓大宅的开发,使之成为南中国品质最高、售价最高的休闲地产产品之一。此模式是大型综合性地产项目值得借鉴的重要模式。

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